La cedolare secca è un regime tributario agevolato, introdotto per stimolare il mercato dell’affitto e combattere l’evasione fiscale. 

Gli affitti a cedolare secca prevedono un’aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Vediamo su come funziona e quali sono i suoi benefici.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime tributario sostitutivo che semplifica la tassazione degli affitti. Consente ai proprietari di immobili adibiti all’affitto di pagare un’imposta sostitutiva fissa, evitando il calcolo dell’imposta sul reddito secondo le aliquote progressive IRPEF.

Questa imposta sostitutiva viene applicata in modo fisso sul canone di locazione, mediante l’applicazione di un’aliquota fissa che sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Può essere applicata anche agli affitti brevi, non soggetti all’ obbligo di registrazione.

Come funziona

Tutti i titolari di redditi da locazione di unità immobiliari ad uso abitativo possono applicare la cedolare secca, purché persone fisiche.

Attualmente, le aliquote sono del 10% sui canoni di locazione a regime concordato e del 21% per quelli a regime ordinario.
L’aliquota del 10% si applica anche ai contratti transitori, con durata da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi. In questo caso è necessario che l’immobile si trovi in Comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa.

Come si applica la cedolare secca?

L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata durante la dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione che non richiedono obbligatoriamente la registrazione (contratti con una durata totale non superiore a 30 giorni nell’anno).

Per applicare la cedolare secca, è necessario seguire una procedura specifica durante la registrazione del contratto utilizzando il modulo RLI. Trovi una copia del modello QUI.

L’opzione può essere esercitata dal locatore. Una volta esercitata, vincola il locatore a utilizzare il regime della cedolare secca per l’intera durata del contratto o della proroga, oppure per il periodo residuo del contratto se l’opzione viene esercitata negli anni successivi al primo.

È possibile revocare l’opzione in ogni anno contrattuale successivo alla scelta: la revoca va effettuata entro la scadenza per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’anno di riferimento e comporta il pagamento dell’imposta di registro dovuta.

Inoltre, il proprietario deve comunicare con raccomandata all’inquilino la sua rinuncia a richiedere un aumento del canone per qualsiasi motivo. Questa comunicazione deve essere effettuata prima della registrazione del contratto o entro la scadenza per il pagamento dell’imposta di registro per gli anni successivi. In mancanza di comunicazione, l’opzione di cedolare secca non ha validità.

Quando si paga?

Il versamento della cedolare secca avviene tramite la dichiarazione dei redditi.
È necessario compilare il quadro relativo ai redditi dei fabbricati nella dichiarazione dei redditi, indicando l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

Il versamento deve essere effettuato entro il termine stabilito per il pagamento dell’IRPEF. È richiesto un acconto pari al 100% dell’imposta dovuta, che deve essere versato secondo le seguenti modalità:

• entro il 30/11 di ogni anno in un’unica soluzione, se l’importo dell’imposta è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro

La prima rata, corrispondente al 40% dell’importo totale, deve essere versata entro il termine previsto per il versamento delle imposte in base alla dichiarazione dei redditi. La seconda rata, corrispondente al restante 60% dell’importo totale, deve essere versata entro il 30/11.

Vantaggi per i proprietari e per gli inquilini

La cedolare secca offre numerosi vantaggi, specialmente dal punto di vista economico: nessuna imposta di bollo né imposta di registro al momento della registrazione del contratto. Allo stesso modo, non si è tenuti a pagare le addizionali comunali e provinciali. In generale, i proprietari che optano per la cedolare secca possono beneficiare di un sistema fiscale agevolato, che si traduce in minori spese.

Per gli inquilini, il vantaggio più rilevante è quello della certezza del canone: optando per la cedolare secca, i proprietari si obbligano infatti a mantenere invariato il canone senza applicare nemmeno gli aumenti basati sugli adeguamenti basati sull’indice ISTAT.

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