Gestire un immobile in affitto può essere un’attività redditizia, ma talvolta possono sorgere problematiche complesse, come quando un inquilino non libera l’immobile alla scadenza del contratto.
Questa situazione può causare stress e incertezza per il proprietario, ma esistono procedure legali da seguire.
Quando termina un contratto di locazione?
Il termine di un contratto di locazione avviene principalmente alla sua scadenza naturale, che varia in base alla tipologia dell’immobile e alle condizioni specificate nel contratto stesso.
Il rinnovo automatico alla prima scadenza può essere evitato in situazioni particolari che consentono eccezioni alla legge, come la necessità del proprietario di utilizzare l’immobile per sé o per i suoi familiari, per attività commerciali, per volontariato, o per ristrutturazioni.
Inoltre, il contratto di locazione può terminare anche nei seguenti casi:
- Consenso reciproco delle parti.
- Recesso comunicato da una delle parti.
- Decesso del proprietario o dell’inquilino.
- Distruzione dell’immobile.
- Mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino.
Cosa succede al termine del contratto?
Purtroppo, non sempre l’affittuario rilascia spontaneamente e legittimamente l’immobile.
Quando l’inquilino non libera l’immobile, prima di procedere con qualsiasi misura, è essenziale avere una chiara comprensione delle leggi che disciplinano le locazioni e gli sfratti.
L’articolo 1590 del Codice Civile, che disciplina la restituzione del bene locato, non richiede formalità specifiche per la restituzione, ma impone che il locatore riacquisti il possesso del bene per poterne disporre liberamente: secondo la normativa, alla scadenza del contratto di affitto o locazione, salvo diverso accordo per il rinnovo, l’inquilino deve restituire l’immobile al proprietario.
Inquilino non libera l’immobile: prima di procedere per vie legali
Quando l’inquilino non libera l’immobile, ove possibile è sempre consigliabile agire in modo bonario, contattandolo per comprendere le ragioni del ritardo e cercare di trovare una soluzione consensuale. Potrebbe essere utile inviare una lettera formale di sollecito, indicando chiaramente le conseguenze legali della mancata liberazione dell’immobile.
Se la comunicazione amichevole non porta a risultati, il passo successivo è inviare una lettera di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, intimando formalmente di liberare l’immobile entro un termine specifico.
Se l’inquilino non libera l’immobile anche dopo la diffida, è necessario ricorrere alla procedura legale di sfratto.
Quando l’inquilino non libera l’immobile, si crea una situazione di stallo con una notevole perdita di tempo e di denaro. Se vuoi evitare problematiche simili, scegli un professionista del settore immobiliare che possa affiancarti nella gestione del tuo immobile. Scopri cosa Makecasa può fare per te!
La procedura di sfratto per finita locazione
Per avviare uno sfratto per finita locazione, il primo passo è la notifica all’inquilino di un atto giudiziale, come un atto di citazione, che gli intima di lasciare l’immobile. Se non lo fa, deve comparire davanti al Tribunale per il provvedimento di sfratto.
Durante l’udienza, se l’inquilino non si presenta o non contesta, il giudice emette un’ordinanza di sfratto. Il provvedimento è esecutivo, pertanto il proprietario può richiedere l’intervento della forza pubblica per liberare l’immobile se l’inquilino non collabora.
Cosa succede se l’inquilino si oppone allo sfratto?
Se l’inquilino decide di opporsi allo sfratto presentandosi all’udienza, potrebbe argomentare che il contratto si è rinnovato automaticamente, tramite accordo o per effetto di legge.
In tal caso, il procedimento deve determinare la validità dell’opposizione: se mancano prove documentali solide, il proprietario può chiedere al giudice di ordinare lo sgombero dell’immobile anche durante il giudizio di opposizione.
Prevenire il problema con gli affittuari futuri
Per evitare situazioni simili in futuro, considera di adottare alcune misure preventive. Ecco quali.
- Screening accurato degli inquilini: effettua controlli approfonditi sui potenziali inquilini, verificando referenze e solvibilità.
- Contratti dettagliati: assicurati che i contratti di locazione siano chiari e dettagliati, specificando tutte le condizioni e le conseguenze in caso di inadempimento.
- Polizze assicurative: valuta l’opportunità di stipulare polizze assicurative che coprano i rischi legati all’inadempimento dell’inquilino.
- Professionisti immobiliari: affida la gestione del tuo immobile ad un professionista qualificato, che curi la selezione e la gestione, sollevandoti dalle problematiche potenziali.